重庆信托TOT项目首次逾期 底层资产为迟迟不开盘的厦门“楼王”帝景苑

近日,界面新闻独家获悉,重庆信托旗下一只仅成立1年的TOT产品“京润6号集合资金信托计划”(下称“京润6号”)出现逾期,已到期产品规模为11亿,总体产品规模为24.252亿。

京润6号投资的底层穿透后是迟迟未能开盘的厦门“楼王”帝景苑,与重庆三峡银行招股说明书中显示的10.63亿元“重庆信托-万厦帝景苑房地产信托”的投向和规模相仿。

再结合“重庆信托-万厦帝景苑房地产信托”的到期时间和京润6号的成立时间存在重合的情况来看,京润6号疑似是为重庆信托-万厦帝景苑信托的风险释放所做的缓冲,为其到期提供新的流动性。

根据界面新闻记者获取到的产品募集资料,京润6号主要投资于“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”(下称万厦帝景苑信托),帝景苑项目信托规模不超过30亿元,信托资金用于向厦门万厦天成房地产开发公司发放信托贷款,贷款资金主要用于融资人名下的“帝景苑”项目工程建设、置换项目前期借款、归还股东借款以及其他相关费用的支出。

该项目的主要风控措施是土地及在建工程抵押担保,开发商以其持有的帝景苑项目49920平方米的土地使用权及在建工程提供抵押担保,根据重庆信托对抵押物价值的分析,预计住宅及商业售价12万元/平方米,抵押率仅为18.63%。

界面新闻记者获取到的产品延期公告显示,重庆信托将对原到期日为2021年11月20日的京润6号14期产品展期1年,展期后的到期日为2022年11月20日。

产品合同中有一条为,“全体委托人不可撤销地授权受托人可视本信托财产的管理运用情况自主决定提前终止本信托计划或延长信托计划期限”。有投资者认为,该项内容涉及“霸王条款”,

另一条颇受质疑的条款为:根据重庆信托制定的《重庆国际信托股份有限公司信托产品风险等评定》,经评定本信托计划仅属于【低】风险产品。根据合同,本风险评级是重庆信托内评级,仅供委托人参考,不具有法律效力。

重庆信托表示,将从四方面保护投资者利益,一是安排专人持续督促借款人和担保人履行还款义务;二是采取强有力措施清收,督促借款人采取尽快销售房产、对接其他融资渠道等方式筹措资金,专项用于归还我公司借款本息;三是积极寻求与其他机构采取包括但不限于债权转让等方式进行合作,目前已与3家意向机构进行了方案沟通,部分机构已开始尽调工作;四是适时采取各种法律措施促使借款人归还信托贷款。

公开资料显示,重庆信托于1984年10月经中国人民批准成立,注册资本金3500万元。2002年1月,公司引入战略投资者,进行增资改革,成为首批获准登记的信托公司。2015年9月,公司完成股份制改造,更名为“重庆国际信托股份有限公司”。

重庆信托官网显示,经过五次增资,公司注册资本金达150亿元,为行业最高。经过多年稳健经营,公司已发展成为具有核心竞争优势、综合实力领先的信托公司。公司的资产管理能力和风险抵御能力得到了市场和投资者的广泛认同,信托产品历史兑付率100%,在市场中树立起良好的口碑。公司监管评级保持最高级,行业评级连续多年获评最高等级“A级”。

官网信息还显示,2020年,重庆信托实现营业收入76.93亿元,利润总额49.83亿元,净利润28.32亿元,信托净利润87.15亿元。截至2020年末,重庆信托合并总资产2610.07亿元,母公司固有总资产295.13亿元,信托资产总额2148.52亿元,母公司不良资产率为零。公司各项经营指标稳居头部信托公司行列。

京润6号的风险并不小,是专门为一只风险提示已为关注类的信托而设的TOT信托,目的或是为帝景苑项目的信托到期提供新的流动性。

根据信托业协会介绍,TOT/TOF(TRUST OF TRUST/TRUST OF FUND)从字面上理解就是“信托中的信托”、“基金中的信托”,是一种专门投资信托产品的信托。从广义上讲,TOT/TOF是FOF(FUND OF FUND,基金中的基金)的一个小分类,而在国内,TOT普遍被认为是私募中的私募,FOF则被普遍认为是公募中的公募。

操作模式为由信托公司成立一个母信托,由母信托产品选择已成立的信托计划进行投资,形成一个母信托投资多个子信托的架构。

但在实际操作中,像京润6号承接帝景苑项目这样一个单一信托的情况非常少见。

2020年7月3日三峡银行于证监会官网预披露的招股书显示。截至 2019 年末,三峡银行持有的债权投资中账面成本前十大信托产品中,“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”以10.63亿位列第一,到期日是2020年11月20日。

值得注意的是,该产品的风险级别为关注。“一般展期过的信托产品,风险级别为关注。”某第三方财富市场从业人士向界面新闻记者表示。

据了解,重庆信托-万厦帝景苑信托最后一期成立于2016年8月,期限三年,但在重庆信托的官网上,界面新闻记者并未查询到有关该产品的清算公告。因此,该产品仍在存续期中。

重庆三峡银行2020年年报显示,重庆信托为该行第一大股东,也是该行控股股东,持股比例为29%。截至2020年末,该行持有的债权投资余额 561.56 亿元,较年初减少 1.14% ,其中信托产品余额为35.65亿,较2019年末减少7.62亿,但并未披露具体持有的信托产品名字。

“如果三峡银行继续持有重庆信托-万厦帝景苑信托,该产品的风险级别在2020年11月20日后将不再是关注,因此已经展期过,再次到期的话,至少要将该资产列为次级类。”一位不愿具名的信托行业人士如此表示,这对于正在A股排队上市的三峡银行或存在不利因素。

那么,作为大股东的重庆信托是否为了三峡银行的顺利上市铺路,而将该风险资产转移给个人信托投资者呢?

从成立时间来看,京润6号的成立时间与三峡银行持有的帝景苑信托产品到期日存在不似为巧合的重合。

中国信托登记网显示,京润6号首次登记的时间为2020年11月11日,存续时间为36个月。

综合投资者和理财经理提供的材料,从2020年11月开始,京润6号陆续成立,均为1年期。其中第一批的规模为11亿,到期日为2021年11月20日,而重庆信托-万厦帝景苑信托的持有到期日正好为2020年11月20日。

从成立时间和规模来看,京润6号疑似是为重庆信托-万厦帝景苑信托的风险释放做的缓冲,为其到期提供了新的流动性。

万厦帝景苑信托的融资方也是重庆信托自营贷款的大客户之一。重庆信托2020年年报显示,厦门万厦天成有限公司位列自营贷款大客户第四名,占贷款总额的比例为6.16%,还款情况显示尚未到期。

穿透后,京润6号背后是迟迟不开盘的厦门“楼王”帝景苑,是厦门集山景、海景、湖景三景于一体的超级豪宅。

公开资料显示,帝景苑由厦门万厦天成有限公司,位于厦门市思明区原湖滨南路1号、筼筜湖旁(思明区湖滨南路北侧、湖滨西路东侧)。项目由建坛(北京)、青柳佑二、上海同济、上海朗道、美国BPI、梁志天等国内外知名团队携手打造。帝景苑规划250米中国钢结构高层生态住宅群,项目由5幢62层住宅楼,2幢地上3层、地下3层、长达约四百米的商业骑楼及公建配套设施组成。

帝景苑从2012年开始动工,原本预计于2013年年中推向市场,但由于各种原因每年放风、每年爽约,难产至今。

值得注意的是,2016年5月,厦门中原地产研究中心公布的周报中,帝景苑以54套、2.7万平米的成交量夺得周冠军,总成交价17.74亿,引发业界关注。

据厦门当地媒体报道,帝景苑相关工作人员透露,这是一个大客户以6.5万元/平米的价格买走的毛坯房。亦有传闻称这实际是楼盘的抵债行为。项目在桩基础、建安等方面都需要投入大量的成本,且项目一直尚未对外销售,由于急需资金,因而开发商往外借钱,采取了此种方式来进行抵押。

界面新闻在抖音上搜索该楼盘,一位中介的视频旁白是这样介绍的:“厦门最贵的房子,你知道它要多少钱吗,据说最便宜的户型10万起步,最贵的是二十几万一平,而且最小户型是400平方,想去看房也要出具4000万的存款证明,每层都带花园,而且你家的车可以开到房间里去,你想拥有吗?”

重庆信托临时公告显示,保守测算,抵押物可售货值、土地及在建工程价值合计约270亿(其中现房价值约170亿),对应全部信托本金的现房抵押率低于20%。目前,借款人正在启动大规模销售准备,有望明年开盘,实现资金逐步回流。总体而言,核心资产价值足以覆盖贷款本息,项目不存在终极风险。

但是,自2017年实行限购以来,厦门房价就一直没有恢复到以前的水平,在房住不炒的当下,市场能否消化最低6000万一套的帝景苑令人存疑。